媒体解读《滁州市住宅小区物业管理条例》

5月31日，安徽省十四届人大第九次会议审查批准了《滁州市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）。历时一年多，征集9800多条意见建议，凝聚着人大、政府及其部门等多方力量，为滁州量身定制的这部地方性物业管理法规有哪些创新性规定，对我市物业管理将会产生怎样的积极影响？记者深入小区、街道、律所、物业公司以及住建、城管部门进行了采访，为读者解读《条例》亮点特色。

业主

权益得到了维护

“要是《条例》早一点施行，我那次就不会被物业堵在小区大门口了。”接受记者采访时，滁城某小区业主刘海明打趣地说，“我们盼着《条例》早点施行”。

去年，刘海明因为不满小区物业服务、诉求又得不到解决，不愿交物业费。没承想，这险些让他有家回不去。原来，一次他开车回家时竟被挡在小区电子门闸处，物业说什么不给进，理由是没交物业费。无奈之下，刘海明报警后才进了小区。

生活中，此类事情时有发生。而因为缺乏依据，对于此类问题，有关部门往往只能以调解告终，难以形成刚性约束。聚焦这一问题，《条例》坚持以人为本，作出明确规定，严禁物业采用中断、限时限量供电、供水、供热、供燃气，改门禁、设置道闸限制业主及其车辆进出小区、限制使用电梯等方式催缴物业费，切实保障居民自由进出小区的基本权利。

采访中，不少小区业主表示，此前市人大常委会在网上征求意见时，他们认真研读了《条例》的内容，感到这是一部满载民意的法规，业主的权益在一条条法律条款中得到了维护。今后，他们将自觉遵守《条例》，认真履行业主应尽的义务，共同营造美好宜居环境。

人大代表

建议变成了法条

由于充电桩数量有限，电动自行车充电问题成了基层治理难题。不少居民或飞线充电，或上楼充电，构成安全隐患，因此酿成的火灾悲剧不在少数。长期扎根基层一线的市人大代表汪星十分关注这一问题，并积极建言献策，呼吁重视，寻求解决方案。令他高兴的是，这一问题得到了《条例》的关注，建议变成了法条。

汪星高兴地告诉记者，《条例》为电动自行车充电难问题开出“处方”，一方面禁止飞线充电等，另一方面要求新建小区同步配套建设充电桩等，疏堵结合，治标又治本，今后电动自行车充电问题将逐步得到有效解决。不仅如此，《条例》还禁止在物业管理区域内擅自设置电动汽车充电装置等，同时要求做好配套。

此外，记者在实际走访中了解到，有代表提出，目前滁城不少居民装修房屋时将二次“构造柱”砸掉，虽然不影响房屋的主体安全，但却对保持设备平台墙体的稳定性造成了一定的影响，同样引发担忧。《条例》对这一装修中出现的新问题也作出了明确的规定，即在上位法的基础上，把“构造柱”与承重墙等并列计入不能擅自破坏房屋构造主体的范畴，回应了群众的关切。

业委会

履职更有保障了

“规定得很细，一些问题有了具体答案，今后业委会履职有据可依了！”说起《条例》，琅琊区红叶山庄小区业委会主任周本智竖起了大拇指。

周本智深有感触地说，以前关于小区成立业委会筹备经费没有具体的规定，导致无从落实，只能靠到处“化缘”，或由业委会委员自掏腰包解决，几年前红叶山庄小区成立业委会时就遇到了这样的困难。不过，现在解决这一问题有路径了，《条例》第十条明确规定，首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米0.3元且总额不少于二万元、最高不超过十万元的标准承担，同时要求建设单位应当在住宅小区竣工验收备案前，将筹备经费存入街道办事处、乡镇人民政府制定的银行账户，为业主大会顺利召开提供经费保障，让业委会履职无忧。

“在公共收益上，《条例》对收取范围规定得也比较详细，一目了然，不会扯皮了，这对我们业委会履职是很大的支持。同时，在公共收益支出方面，《条例》也有明确规定，这既是约束，又是保护，有利于业委会规范化运行。”周本智说，《条例》给予的实实在在的支持，是对业委会的鼓励和肯定，也必将增强业委会干好工作的信心和决心。今后，他将在《条例》的指导下认真履职尽责，努力为建设和谐美好的小区环境贡献力量。

物业

既是约束更是支持

“既有对物业服务的约束性规定，也有对物业企业的支持和保护，这不仅有利于物业企业的健康运行，也有利于滁州物业市场的健康发展。”对于《条例》，安徽巾帼物业管理服务有限公司总经理胡年乡这样说道。

胡年乡介绍，一直以来，物业管理饱受诟病。这其中不排除物业自身的原因，但建设单位有无遗留问题、业委会是否规范运行、主管部门以及街道、社区正确指导与否，都深深地影响着物业管理的质量和水平。值得关注的是，这次立法，除了对物业服务人应尽的义务进行强调外，也对业委会的权利和义务进行了细化，此外对有关部门职责以及街道、社区的责任也都进行了明确细致的规定，这有助于真正形成合力，推动我市物业管理实现新变化。

让胡年乡更为高兴的是，人大在立法过程中充分考虑到物业企业的运营情况，在《条例》中鼓励物业服务人以“物业服务+便民服务”的模式，在物业管理区域内增加养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等服务项目，并指出提供的便民服务，可与业主协商制定统一的价格标准。此外，对于物业企业反映的物业费标准问题，《条例》也进行了积极回应。“这些鼓励和支持增强了物业企业提升物业服务的信心和决心。”胡年乡表示，下一步，他们将大力宣传贯彻《条例》，为推动我市物业服务行业健康有序发展贡献力量。

律师

《条例》接地气

“《条例》中的不少条款，都是针对物业管理中遇到的具体问题而制定的，实用性很强。”谈起《条例》，参与起草的安徽苏滁律师事务所律师曾小菊直言：这是一部接地气、有特色、可操作的地方性物业法规，对破解我市物业管理难题将起到积极作用。

曾小菊举例说，针对物业服务信息不透明、乱象频发的问题，《条例》对于物业服务人等主体的义务予以明确与强化，保障物业服务的透明化和规范化。比如，就物业管理服务而言，《条例》规定物业服务人应当在管理区域内显著位置公开物业服务内容、收费项目、标准以及公共能耗总量、明细和分摊费用情况等，主动接受业主监督。

同时，《条例》还倡导国家公职人员、人大代表、政协委员、先进模范等充分发挥示范引领作用，带头遵守物业管理有关规定，促进提升基层治理水平。针对某些不符合业委会成立条件的小区，《条例》借鉴我市在推进“红色物业”中的经验和做法，在业主大会、业主委员会成立存在客观障碍时，通过建立物业管理委员会制度等方式，填补业主自我管理与组织建设的空白。另外《条例》还明确指出要建立健全社区、村党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的议事协调机制。曾小菊还告诉记者，《条例》还在坚持党建引领、推进老旧小区治理、强调隐私保护、细化业主组织选举程序与相关制度、明确前期物业管理制度等方面作出回应社会关切、符合实践需要的规定。

政府部门

职责清了责任明了

“过去物业管理存在职责不清问题，而《条例》施行后这一问题将得到有效解决。”市住建局物业科四级主任科员姚继超高兴地说。

姚继超介绍，小区物业管理系统性强，涉及领域广、部门多，此前，相关行政法规对很多问题没有明确具体规定，有关职能部门和街道、社区的物业监管职责界定相对模糊，对接有缝隙、监管有盲区，难以形成齐抓共管协调联动机制，存在“看到管不到，管到看不到，多头监管还有缺失”的问题。针对这一问题，《条例》第四条、第五条、第六条、第七条以明确的条文规定相关部门、县（市、区）人民政府、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门及街道社区的职能。《条例》出台，将督促各相关部门依据各自管理职责，主动将管理职能延伸到物业小区，加大物业小区行政监管和执法力度，按照“谁主管、谁负责”的原则，及时对物业小区各类违法违规行为进行查处，维护公共管理秩序。

此外，姚继超还介绍，《条例》在规定专项维修资金使用方面也有突破。过去，申请维修资金，业主签字达不到一定比例，就难以申请成功。针对这一问题，《条例》第二十八条明确规定，存在屋面、外墙体损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全等8种危及安全情形之一的，需要立即使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务人提出建议，经业主委员会、相关业主同意，报专项维修资金监管部门审核后，直接申请使用便可，这将会切实解决一批现实问题。

市城管局法制科相关负责人张文卒对《条例》感触颇深，“这次立法对城管部门的职责作了准确定位，就是负责依法查处城市管理领域的违法建设、破坏公共绿化等违法行为。”

南谯区龙蟠街道办事处主任陆勤伟说，以前物业管理强调的是行业主管，对街道、社区的职责规定的不是很细，而物业服务涉及到千家万户，街道、社区直接面对着各类物业纠纷等问题，苦于没有执法权等，解决这类问题有一定的难度。此次出台的《条例》明确了街道、社区在物业管理中的职责，同时也对各相关部门的职责进行明确，这样在执法过程中就会形成一个很好的串联，让我们在做基层这一块工作的时候有了更多自信和底气。